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제가 임차한 건물이 갑자기 경매에 넘어가게되었습니다. 요즘 이런 일이 많이 일어난다고 합니다.
처음 경험해서 당황했는데 이 참에 좀 공부 좀 해보려고 합니다. 공부한 것을 공유하면서 저와 같은 피해자가 예비, 대처하기 도움이 되길 바라봅니다.
경매 개시 후 내가 한 질문들.
1. 경매개시되면 바로 퇴거해야하나요? 경매 진행 중에도 정상 영업을 계속 해도 되나요?
소유권 이전까지는 기존 임대차가 유지되므로 정상영업가능합니다.
개시일로부터 소유권 변경까지 빠르면 6개월~1년 정도 소요된다고 합니다.
2. 임대료는 내야하나요?
낙찰자 등기 완료 전까지는 기존 임대인에게 납부해야합니다.
3개월 안 내면, 임차인 사유로 계약해지 대상이 된다고 합니다.
아예 보증금 돌려받을 가능성이 없다면 이렇게라도 손실을 줄일 수 있다고 팁을 받기도 했습니다.
3. 내 권리금, 보증금은 어떻게 되나요?
권리금은 보호받지 못합니다.
보증금은 대항력(임대차계약서, 확정일자, 점유)가 있다면 경매배당금으로 일부 보전을 받을 수도 있습니다.
배당 순위, 임차인 보증금 보호법을 확인해야만 합니다.
4. 새 낙찰자와 계약을 어떻게 해야하나요? 승계가 되나요?
소유권이 이전된 뒤에는 건물주와 재계약이 필요합니다. 기존 계약 조건 변경, 임대료 인상, 혹은 계약 해지 불가피할 수 있습니다.
5. 경매 후 퇴거해야한다면, 얼마만에 퇴거해야하나?
낙찰자가 잔금 납부 및 등기 이후 명도 요구를 한다면 일정기간을 두고 퇴거를 하는데 통상 2주입니다. 그러나 협의로 기간을 조정할 수는 있습니다.
6. 영업집기, 인테리어, 시설물은 어떻게 되나요?
임차인이 직접 철거, 양도, 매각할 수 있습니다.
7. 자발적 퇴거하면 보증금은 받을 수 있나요?
자발적 퇴거해도 경매가 개시된 후라면, 명도를 증명하고 경매배당절차에 참여해야 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
보증금은 이 때에도 선순위 채권자보다 후순위가 아니라면 변제받을 수 있습니다.
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