상가가 경매에 넘어간다면 보증금과 권리금은? (최우선변제, 환산보증금)

제가 가장 먼저 떠오른 질문은 '내 보증금, 권리금 어떻게 되는거지?'입니다. 저 뿐만 아닐텐데요. 이에 대한 답을 변호사, 법무사, 집행관과의 상담을 통해 알아보았습니다.

 

권리금 받을 수 있나요?

아니요.

 

 

그럼,, 보증금은 얼마나 돌려받을 수 있나요?

받을 수도 있고 안 될 수도 있습니다. 이 판단 기준은 " 선순위/후순위 "확인입니다.

말소기준 권리보다 선순위권리는 낙찰자에게 인수되고, 말소기준 권리보다 후순위권리는 소멸합니다.

 

말소기준권리란?

경매를 신청한 근저당권, 가압류를 말합니다.

쉽게 말하면, 누가 경매로 넘겼나 확인해보고 그 채권자가 가진 채권이 말소기준권리입니다.

 

그 다음에, 

내 임차보증금이 말소기준권리보다 뒤인지(후순위), 앞인지(선순위) 알아야합니다.

 

 

선순위임차인이라면?

다행입니다.

말소기준권리보다 앞에 대항력을 갖추었다면 경매 낙찰자가에 보증금 전액을 받을 수 있습니다.

 

 

후순위임차인이라면?

아예 없을 수 있습니다.

만약에 경매 낙찰가에서 선순위 채권을 제하고 남은 돈이 있다면 가능성이 있습니다. 

 

 

저는 후순위 임차인이었습니다.

좌절하고 있는데, '이것'을 확인하면 보증금 일부를 받을 수 있다고 하더군요.

그게 뭐냐면 바로 '최우선 변제'입니다.

 

 

최우선변제대상인지 체크!

소액보증금이라면 최우선 변제 가능합니다!!

내가 그 대상인지 확인하려면, 상가 환산보증금을 계산해야합니다.

환산보증금= 보증금 + 월세x100입니다.

 

저의 경우 보증금 5000만원 + 520만원x100이라서 5억 7000만원이 됩니다. 소액보증금 최우선변제 제외입니다.

 

왜냐하면 서울 기준 6500만원 이하면 2200만원까지 최우선 변제되는 것이 최선이기 때문입니다.

지역별로 차이는 있습니다.  

지역	환산보증금한도	최우선변제금액
서울	6500만원	2200만원
경기도	4500만원	1700만원
광역시	5500만원	1900만원
기타지역	3500만원	1300만원

 

 

혹시 환산보증금이 최우선변제에 해당하는 금액인가요? 아직 안심하지 마세요!

조건만 더 확인해야합니다.

 

최우선변제 조건

1. 환산보증금 : 보증금 +(월세x100) < 지역별 한도

2. 대항요건 구비 : 사업자등록, 상가 점유

3. 시기조건 : 경매개시결정 전까지 대항요건을 구비, 배당요구 종기까지 대항요건 유지

 

 

위 조건까지 확인되면, 조금은 안심하셔도 됩니다.

최우선변제가 되면.

경매배당시 가장 먼저 지급됨

심지어 근저당권자보다 우선됨

최우선변제금을 초과하는 금액은 일반순위로 배당됩니다.

 

잔액은 어떻게 될지 모르지만, 적어도 최우선변제금만큼은 지키게 됩니다.

 

최우선변제도 안 되는 경우는 이제 어떻게 해야하는지, 다음에 포스팅에 알아보겠습니다.

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